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徐州市中级人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产纠纷民事案件的若干意见
文章来源:ballbet贝博APP体育官网事务所  发布者:ballbet贝博APP体育官网  发布时间:2020-7-5 17:39:00   阅读:672

一、涉疫情房地产纠纷民事案件审理的一般要求
1、充分发挥司法服务保障作用。立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局,以保民生、促发展、助营商为目标导向,在涉疫情房地产民事案件审理过程中,根据案件实际情况,准确适用法律,平衡各方利益,保护当事人合法权益,实现法律效果与社会效果统一,服务保障房地产市场健康有序发展。
2、强化矛盾纠纷源头化解和多元化解。充分发挥司法调节社会关系的作用,针对涉疫情房地产纠纷的实际情况,注重与地方党委、政府以及住建部门等职能部门的沟通协调、多方联动,加强群体性纠纷的排查化解力度。落实法官进网格工作机制,发挥人民调解、行政调解、行业调解、司法调解的多元解纷作用,积极参与诉源治理,坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面,坚持调解优先,积极引导当事人协商和解、共担风险、共渡难关,切实把矛盾解决在萌芽状态、化解在基层。
3、依法促进合同履行,稳定市场秩序。以促进经济发展为导向,对于当事人请求解除合同的,如继续履行合同对一方当事人显失公平,应尽量引导当事人协商解决,通过适当调整履行方式、履行期限、合同价款、违约责任等合同内容,促进合同继续履行。当事人协商变更合同后,仍然依据原合同主张另一方承担违约责任或免除责任的,不予支持。
4、依法准确适用不可抗力相关规定。当事人主张受疫情或疫情防控措施影响导致合同不能如约履行,请求适用不可抗力免责的,应根据疫情或疫情防控措施与违约行为、违约损害结果之间的因果关系及原因力大小,依据公平原则,平衡各方当事人利益,依法全部或部分免除违约方相应责任。
当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的,应当依法承担相应责任。主张适用不可抗力规定免责的当事人,应当提供证据证明已经尽到通知义务,以减轻可能给对方造成的损失。违约方已尽通知义务,因守约方没有及时采取适当措施致使损失扩大的部分,守约方要求违约方赔偿的,不予支持。
 5、依法准确适用情势变更相关规定。因疫情或疫情防控措施导致合同订立基础全部或者部分丧失,继续履行合同对一方当事人显失公平或者不能实现合同目的,当事人请求变更或者解除合同的,应当依据公平原则,结合案件的实际情况,确定是否变更或者解除。情势变更规定应审慎适用,并坚持公平、诚实信用原则,坚持调解优先、促进合同继续履行优先。双方均已履行完毕主要合同义务的合同,一方当事人以情势变更为由主张变更或解除的,一般不予支持。决定适用情势变更规定作出判决的,应当按照最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》(法〔2009〕165号)的要求,严格履行适用情势变更的相关审核程序。
情势变更和不可抗力的适用可能存在交叉重叠,应根据当事人的主张分别适用相关法律规定处理。
6、审慎把握合同解除条件。当事人坚持主张解除合同的,应当审慎审查是否符合合同解除条件,严格审查疫情或疫情防控措施与合同解除条件之间的因果关系,确认是否因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现。违约行为显著轻微且未影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,不予支持。 
7、依法妥善处理合同解除后的相关问题。涉疫情房地产纠纷一方当事人仅主张解除合同,未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的,应当向其释明,告知其一并提出相应诉讼请求,并向对方当事人释明提出同时履行抗辩,尽可能一次性解决纠纷。解除合同后,应当互相返还标的物,不能返还的,一般应按合同约定价款折价补偿。
8、诉讼时效中止的适用。当事人受疫情或疫情防控措施影响,导致不能及时行使请求权的,且该情形发生于诉讼时效期间最后六个月内的,权利人依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第一项规定主张诉讼时效中止的,应予支持。  
9、依法保障当事人诉讼中的程序权利。受疫情或疫情防控措施影响,导致无法在诉讼期限内完成相应的诉讼行为,当事人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十三条规定申请顺延期限的,应当根据疫情形势以及当事人提供的证据情况综合考虑是否准许,依法保护当事人诉讼权利。当事人确因疫情或疫情防控措施的原因未到庭的,应当根据疫情形势以及当事人提供的证据情况,依法审查,审慎适用按撤诉处理、缺席审判。
当事人受疫情或疫情防控措施影响,导致无法在举证期限内完成举证,申请延长举证期限的,或者无法自行收集证据,申请人民法院依职权调取证据或出具调查令的,应当根据疫情形势以及当事人提供的证据情况,审查其申请是否符合法律规定,综合考量是否准许。
二、关于涉疫情建设工程合同纠纷案件的审理
10、关于工期顺延问题。因疫情或疫情防控措施导致工期延长,发包人主张承包人承担违约责任,承包人以不可抗力予以抗辩的,应当审查工期延长与疫情或限期复工措施、人员流动控制等疫情防控措施之间的因果关系。如确因疫情或疫情防控措施造成工期合理顺延的,应当依据不可抗力的法律规定,视疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响程度,酌情部分或者全部免除承包人违约责任。
11、关于工程损失费用问题。受疫情或疫情防控措施影响,当事人就停工损失、复工后赶工费用、材料费用上涨等问题发生争议,应当审查疫情或疫情防控措施与上述事项的因果关系及影响程度,按合同关于不可抗力相关条款的约定处理。合同没有约定或约定不明的,可由当事人协商解决,不能协商一致的,依照相关法律规定处理,可以参照《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)第9.10条不可抗力的相关规定及江苏省住房和城乡建设厅《关于新冠肺炎疫情影响下房屋建筑与市政基础设施工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》(苏建价〔2020〕20号)的规定。具体分别按以下情况处理:
(1)工程延期复工或停工,对于留在施工场地的必要管理人员和保卫人员的费用、工程延期复工或停工所发生的工程清理和修复费用,承包人主张发包人承担的,应予支持。
(2)工程复工后,发包人确因特殊原因需要赶工的,应按照规定确保工程质量和安全,相应的赶工费用由发包人承担。
(3)工程项目产生疫情防控措施费用的,由承包人根据疫情防控措施要求编制疫情防控方案并提交发包人签证认价,作为总价措施项目费由发包人承担。承包人未编制疫情防护方案并提交发包人签证认价的,应根据当事人举证情况,对必要、合理的疫情防控费用支出,可认定为工程措施费用,由发包人承担。
(4)受疫情或疫情防控措施影响,工程延期复工或者停工期间,承包人在施工场地的施工机械设备损坏及机械停滞台班、周转材料和临时设施摊销费用增加等停工损失原则上由承包人自行承担,但双方另有约定的除外。
12、关于人材机成本增加问题。因疫情或疫情防控措施导致材料设备价格上涨、人工成本增加、机械价格波动,在结算工程价款时首先根据合同约定,如果已签订的合同已对不可抗力情形下合同责任承担作出明确约定,则按照合同约定处理。如双方对此无明确约定,应引导当事人根据工程实际情况签订补充协议,合理确定价格调整办法,尽量协商解决,如不能协商一致,应依法审查成本增加受疫情或疫情防控措施影响的程度以及当事人是否尽到减损和通知义务,结合案件的实际情况,依据公平原则,由双方分担增加的费用。
三、关于涉疫情房屋买卖合同纠纷案件的审理
13、关于逾期交房责任承担问题。受疫情或疫情防控措施影响,发生工地现场封闭、工人隔离、停止施工、延期复工等情形,导致开发商逾期交房,开发商可在相应的延误期内免责。因人员流动控制导致施工人力短缺,或因交通管制、消毒措施限制等因素导致工程所需设备、材料无法按时运输到施工现场的,致使开发商逾期交房的,亦可适用不可抗力免责的规定。在约定的交房日期后才受到疫情或疫情防控措施影响的,不能免除责任。
开发商应就受疫情或疫情防控措施影响导致逾期交房进行举证。导致开发商逾期交房的原因既有疫情或疫情防控措施的影响,又有开发商的过错,应在查明具体影响因素及影响程度的基础上,确定开发商应否承担责任及承担责任的大小。开发商有证据证明已经履行应尽义务仍不能避免工期延误的,可以免除其相应责任。‍‍‍受疫情或疫情防控措施影响导致延期交房的,开发商应依法履行通知义务,因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。
14、关于商品房买卖合同解除问题。因受疫情或疫情防控措施影响,导致开发商不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,不予支持。当事人请求变更履行期限的,应当结合案件的实际情况,适用公平原则相应调整、变更。
15、关于商品房预约合同纠纷问题。出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保,因受疫情或疫情防控措施影响,导致商品房买卖合同未能按期订立,当事人主张在合理期限内延期履行的,一般应予支持。确因疫情、疫情防控措施影响导致未能订立商品房买卖合同的,买受人无过错的,买受人可以请求解除预约合同并要求出卖人返还定金。‍‍‍‍
16、关于网签、贷款等手续问题。对于因疫情或疫情防控措施无法及时办理网签、贷款等手续,一方当事人要求对方承担迟延履行的违约责任,对方当事人以不可抗力主张免责的,应予支持,但延迟履行应限于合理期间。
四、关于涉疫情房屋租赁合同纠纷民事案件的审理
17、关于延长租期或者减免租金问题。在审理时,要注意查明租赁使用房屋类型,对于经营性用房,租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,应审查疫情、疫情防控措施对经营的具体影响程度,根据当事人诉求和抗辩,依据公平原则适当延长租期或减免租金,合理分担因疫情防控影响导致的损失。‍‍‍对经营活动造成的影响较小或属于正常商业风险范围的,一般不予减免或延长。对于居住型房屋,若疫情或疫情防控措施并未实际影响居住使用的,一般不予减免租金或延长租期,确因受人员流动防控、交通防控措施等影响,实际影响房屋居住、使用的,可依据公平原则,酌情减免部分租金或延长租期。
18、关于落实减免租金政策问题。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家和地方有关政策免除一定期限内的租金的,应予支持。
承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,依据公平原则变更合同。
19、关于房屋租赁合同解除问题。不宜仅以疫情或疫情防控措施疫情导致暂时无法使用承租房屋为由解除合同,应考量疫情或疫情防控措施对合同履行的影响大小以及合同目的能否实现等因素综合判断。
承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,不予支持。对于承租房屋系短期用于特定活动或特定短期经营的,如受疫情或疫情防控措施影响,活动取消或无法再进行经营,合同目的已不能实现的,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金,应予支持。
因疫情或疫情防控措施影响导致承租人继续履行租赁合同成本过高的,对其显失公平的,依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定,承租人亦可以请求提前终止租赁合同,但需要支付适当违约金。‍‍‍
20、关于租期到期后房屋的使用费问题。疫情期间房屋租赁合同到期,承租人不再续租,但受疫情或疫情防控措施影响无法按照合同约定及时搬出,可依据公平原则,由承租人适当承担房屋占有使用费。出租人采取强制搬迁等不当行为给承租人造成损失,承租人要求出租人承担相应责任,应予支持。

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